你是要问格拉斯小镇有什么好吧。
交通便利：附近有四大城市主干道，通顺路、壁富路、徐尹路、李天路。并且，有多条快速道路与外界连通，机场高速、京平高速、京通快速、壁富路以及第二条机场高速路。
教育丰富：北京德威英国国际学校、顺义国际学校(ISB)、温莎双语幼儿园、爱迪国际学校、北京市海嘉双语学校等等。
医疗：首都医科大学胸科肿瘤医院、通州区第二医院、新华医院、运通医院、潞河医院、中国第二六三医院，东直门中医院，通州区中医院，通州区妇幼保健医院，安贞医院(在建)。
商超：家乐福、华联商厦、蓝岛大厦通州店、贵友大厦通州店、万达广场通州店，国泰百货、BHG超市、国美电器、苏宁电器、荣祥广场、欧陆广场等，还有通州北关即将进驻的新光天地。园区内3万平米商业，茶道花道香道太极禅，超市，健身房，篮球场，足球场，羽毛球场，儿童乐园，法餐厅，中餐厅，咖啡厅。
北京格拉斯小镇是别具一格的独栋别墅区，周边有温榆河老河湾，24万平米天然水域，自然风景优美，高达70%的绿化率，还有3万平米小镇商业中心、600亩运动主题公园，五星级豪华酒店等，项目自身是非常不错的，并且项目周边配套也较为完善。鲁能格拉斯小镇位于东五环外，行政区隶属北京市通州区，位于规划建设中的北京城市副中心核心区北部，项目不仅性价比高，周边配套也完善，未来发展潜力大。近年来，随着新型城镇化进程的加快，人民生活需求的不断提高，大大小小的城镇在我们眼前变得“摩登”起来：高楼大厦、宽阔马路、玻璃幕墙……置身其中，走到哪里都似曾相识。“千城一面”无疑是现在部分城镇建设的悲哀，可是却也有惊艳我们的面孔出现。“不是每个小镇都要长成巨人”，看看这些低调的文旅小镇，或许你会发现另一片天空！
纳帕谷位于美国加州旧金山以北80公里，是美国第一个跻身于世界级的葡萄酒产地。它由8个小镇组成，是一块35英里长、5英里宽的狭长区域，风景优美，气候宜人。
从19世纪中期开始，以传统葡萄种植业和酿酒业为发展基础，如今已成为一个以葡萄酒文化、庄园文化闻名，包含品酒、餐饮、 养生 、运动、婚礼、会议、购物及各类 设施的综合性乡村休闲文旅小镇集群，每年接待世界各地的游客达500万人次， 旅游 经济收益超过6亿美元，为当地直接创造2万多个工作机会。
纳帕谷小镇如此成功，得益于当地对纳帕谷各镇进行 统一规划 和 差异化定位 ；充分依托一、二产业进行产品体系和节事活动策划。纳帕谷的葡萄种植业和酿酒业，不仅是地方经济发展的支柱，也为当地 旅游 产品体系和节事活动提供了景观和发展基础，同时政企合作成立 旅游 业也提升助推地方 旅游 业发展。
美国的好时巧克力小镇位于美国宾夕法尼亚州的好时镇，又名赫尔希镇，小镇人口约2万1千多人，距离华盛顿203公里，离哈里斯堡国际机场仅10分钟车程。好时巧克力小镇是好时巧克力公司的总部所在地，周围群山环绕、林森水绿，郁郁葱葱，自然环境相当优美。
如今，好时镇拥有3家现代化的巧克力工厂，产量达世界第一，每年生产KISSES巧克力多达3300万颗。好时，已经成为了好时小镇的IP，并将其巧克力文化符号化、特征化了。最典型的就是“巧克力大道”(CHOCOLATE AVENUE)和“可可大道”(COCOA AVENUE)等路牌，巧克力大道上的128盏路灯，灯罩也用上了“KISSES”巧克力的形状，每一处小品和人造的小景观都印上了好时的影像。
好时小镇的特色：区位交通优越，位于哈里斯堡市近郊，距离机场仅10分钟，距华盛顿约200多公里；自然丰富，周围绿山环绕，自然风光优美；文化IP显著，好时公司已经成为小镇 历史 文化的象征；具有强大的产业基础——巧克力生产。
SPA一词缘自比利时的边境小镇斯帕（SPA），这里 温泉遍布 ，当地居民从两千年前的古罗马时期开始就已经通过泡温泉浴治疗各种疾病与疼痛。
斯帕温泉SPA的名声在公元十八世纪达到了顶峰，不仅吸引了欧洲各国的权贵前来洗浴，还令SPA正式成为英语等语言中温泉站和温泉水的代名词。无怪乎虽然时至今日SPA已随处可见，但斯帕人仍然可以自豪地坚持：斯帕才是SPA的故乡。
而真正的SPA也只有一家，就是位于小镇游客中心附近山坡上的温泉疗养站。它始建于1868年，被认为是世界上最古老、最奢华的SPA理疗中心。要到达那里，需要乘坐专门的扶梯。
绿树环绕、城堡点缀的斯帕不仅是温泉理疗的故乡，而且还是一级方程式赛车的比赛场地。斯帕赛车跑道就在距斯帕城东南约10公里处，它利用了阿登山的自然地形，全程长约7公里，是一级方程式赛车比赛场地中高低性变化最强的一个。
依云，又译埃维昂，位于法国上萨瓦省北部，有7000多名居民。它背靠阿尔卑斯山，面临莱芒湖，湖对面是瑞士的洛桑，是法国人休闲度的好去处，夏天作疗养，冬天来滑雪。 “水”的主题与：Evian(依云)在拉丁语中就是"水"的意思，围绕着依云镇展开的都是水的主题。
依云小镇的核心丰富，主要有矿泉水、温泉、鲜花、建筑等。
依云小镇的矿泉水的源头是阿尔卑斯山，它来自高山融雪和山地雨水经过长达15年的天然过滤和冰川砂层的矿化，形成了珍贵的依云水。
依云小镇的温泉来源于阿尔卑斯山，泉水清明洁净，含钙、镁、锌、锡等，具有极大的医疗 养生 作用。
依云小镇的鲜花比较多，依云小镇当地的气候宜人，适宜花草生长，当地的居民也很擅长用美丽的花卉打扮家园，被誉为最多鲜花的城市。
依云小镇的建筑大部分是典型的19世纪法式建筑风格。
依云小镇最大的优势，是拥有着与时俱进的 产业特色 ，并以此形成以 水 为依托，以 高端 健康 管理项目带动区域进入 养生 度高级阶段，逐步建立完善的度功能体系，同时实现了产业链的延伸和发展。
大荣町(已经和北条町合并改名北荣町)位于日本鸟取县，是个面临日本海的小城。虽然只有5000多户人家，如今却是全日本“柯南迷”的朝圣之地。
一个成功的 文化标识 让世界记住了这个小镇，将柯南这一动漫形象融入到小镇发展的方方面面中是它最大的特色。
首先，建造柯南博物馆，这是一座很是独特的白色的建筑物。该馆以《名柯南》作为中心，铺设出青山刚昌绚丽的作品世界。馆内包括个人介绍、作品和动画作品的展示区及大量的动漫工艺品店也被设立其中，为北荣町带来了巨大的经济收益。
格林威治坐落在美国康涅狄格州，作为一座只有6万人口、174平方公里的小镇，这里却是对冲基金的天堂，小镇人均收入903万美元，资产密度位居世界第一。
首先，小镇所在地距离金融中心纽约仅60公里，大约45分钟车程，这里拥有对冲基金要求的所有配套条件，能够有效承接纽约金融核心产业外溢，另外，小镇周边还有三个机场，交通十分便利。
其次，得益于的税收优惠政策，从本世纪初开始，小镇就吸引了大批的经纪人、对冲基金配套人员等进驻，数量曾一度有4000家之多，其就业人数也较1990年翻了好几倍，与在纽约办公的对冲基金从业者相比，在格林威治年收入千万美元的员工可以少支付50万美元个人所得税。并且，纽约的房产税高达3%，格林威治的房产税只有1.2%。
最后，小镇绿树成荫、环境优美，也比嘈杂混乱、人口密度大和生活空间被极度压缩的纽约要宜居得多。格林威治顾问Robert Lardon此前公开表示，小镇有很好的社区服务。“在这里，有很多的国际品牌和餐饮，基金经理人的家人和公司成员，能过上安全舒适的生活。”
在格林威治，办公室和家之间的路程可能只要10分钟；住所附近随处都是跑步和遛狗的好去处；住房宽敞舒适，远离纽约的压抑和拥挤；有很多可以选择的好学校。小镇还非常国际化，6万多常住居民中有27%来自不同文化背景的国家，包括中国、新加坡等各地精英，走在街上会听到不同国家的语言。
正是得益于这些天时、地利、人和的条件，格林威治小镇的规模集聚效应得以形成，进而促进了当地的产业结构调整。
世界著名的壁画小镇倩美纳斯(Chemainus)位于加拿大温哥华岛南端城市维多利亚北约80公里，至今约有150年的 历史 。壁画艺术改变了这个曾经一直依赖林木业为血脉存活下去的小镇，为小镇 旅游 业的发展注入了新的活力。
在小镇的转型复兴中起了非常重要的作用，他们启动了 小镇复兴工程 ，邀请世界各地的著名艺术家倾注全力在小镇的墙壁上绘制了12幅壁画(1982年5幅，1983年7幅)。
这些壁画主要描述了这座百年老镇的伐木 历史 和风土人情，是 现代艺术与传统遗产结合的典范 。逐渐吸引了很多的游客来小镇游玩观光，也吸引了其他的艺术家陆续加入了绘制壁画的队伍，到现在为止已有39幅大型墙壁画（如包括小的壁画大概3000幅左右），8件雕塑，而由此形成了壁画节，随之相关的 旅游 观光业开始大放异彩，一个默默无名的小镇开始享有户外艺术画廊之美称。
坊茨小镇位于山东省潍坊市坊子区，以胶济铁路坊子段为中轴线两侧发展，曾经是德国和日本的殖民地，原来是坊子老区，由于煤矿空，铁路改道等 历史 原因，近几年使坊子老区逐渐沉寂，失去了往日繁华，2008年开始开发建设。
在 文化创意 的带动下，这片曾经废弃破败的建筑群重新焕发了活力。利用德国修建的铁路设施沿线在原坊子火车站筹建胶济铁路博物馆；利用德式建筑相对独立的院落创办山东的“798”艺术区开设油画创作基地；
利用百年 历史 的老房子、小巷子、铁道、旧火车站、小旅馆、旧银行、布店、米铺等建设近代 历史 题材的基地，发展文化创意产业。坊茨小镇在改造中，充分保留了德国建筑特点，体现出更高层次的审美内涵。
小镇修缮完成之后，组织了多场交流活动，比如“蠢动坊茨”中国油画邀请展、2010年全国桌式足球公开赛、当代俄罗斯油画大展、“研究与超越”—第二届中国小幅油画巡展等，将文化界、 体育 界、艺术界知名人士引来了解小镇，除此之外，这里还是好莱坞**《飞人》的拍摄基地。
第二， 这些小镇充分开发本土 ，而不是盲目的求洋求大，实现了小镇周边环境与当地人文共生共长的发展特色。
第三， 这些小镇的规模都比较适中 ，既不盲目摊大饼，也不是任何商业都可以进驻。它们通过设置门槛，使得业态更加凝聚，特色更加明显，这样的核心竞争力可想而知。
最后，这些小镇让我们直观地看到，它们在最初规划和建设的时候就已然做好了 定位，是靠小镇的核心竞争力在区域特色文创小镇中独占鳌头 。
我们希望，所有的文创小镇都应该本着上述小镇的特点，形成自己的风格，成为一个有创意，有长久生命力的小镇。
而在国内，面临着小镇建设进入2.0时代，小镇如何找到自己的特色，如何丰富自身的产业发展，从顶层设计规划角度又有什么不同？
文 |
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以圣天湖小镇为例的业态融合
我大概介绍下圣天湖项目。圣天湖地理位置很偏，在黄河边上，山西最南端，跟河南就隔了一条黄河。所在的芮城县又是山西省运城市最偏的县，完全就是一个农业大县。县城的平均工资也就是1000多2000左右。
我们那时在北京总部说了一句话，「如果圣天湖这个项目能做成，全国其他地方我们再去都不怕。」
从过去4A级的 旅游 景区出发，我们重新把它规划成4个业态： 旅游 、研学教育、 体育 和度康养。
目前 旅游 业态、研学业态和 体育 业态都已经做完了，而且已经在运营中了。随着重新的规划定位，也拿到了很多国家级、地方级的荣誉，现在成为当地的重点项目，也是当地的一个明星项目，得到了各级领导的支持。
圣天湖自然很好，属于三门峡湿地保护区的末端，「水域面积4平方公里，」而且这个水域是农业灌溉水域，不是饮用水源，所以它可以进行大量的水上运动。
还有一点优势，在北方项目里边，它冬季不但不是淡季，反倒是旺季。每年11月份，越冬的近万只大天鹅就会来圣天湖，反倒冬季成了旺季。央视每年的新闻联播报道天鹅过冬，今年元旦央视的第一缕阳光的直播，也是在圣天湖边上拍的。
所以它有两大独有的核心：「第一，北方地区少有的大湖，第二过冬栖息的天鹅。」
旅游 的话，我们从4个业态分别来讲一下整个规划和运营的逻辑。
从 旅游 来讲，像游船、小火车、天鹅船都是我们来之前的 旅游 项目。但我们来了之后，做了大量的无动力项目，比如皮划艇、无动力乐园、桨板、丛林探险等等，运营成本更低，它的后期维护成本更低，体验性更强。
接手之前这里一年人次在10万左右。我们接手之后， 旅游 业态现在一年能达到40万人次，像春节、五一、十一长，当天入园人数最高能到1.8万人。「光节日的20多天收入就非常可观，小长的收入占到了整个 旅游 业态全年收入的一半。」
「所以你也能看出来 旅游 淡旺季的收入的差别和明显性。」
为了解决全年大多数的周一到周五淡季问题，我们在里边建了黄河营地。
黄河营地总共有1474个住宿床位、1500人的餐厅、50多间室内教室，包括室内运动场、室外运动场、标准足球场，标准篮球场、网球场，还有一些户外运动场地，包括水上运动等等。
我们承接了大量的研学和冬夏令营，本身营地里的项目在节日和周末的时候，也可以作为 旅游 项目去单独售卖，但是在周一到周五的时候，这些内容也对研学做了大量的内容补充。
从体量上来讲，这么大的场地，这么丰富的课程，这么优质的硬件条件，基本上在国内整个研学营地里边，我觉得能排到前三的综合体量。
现在我们在运城市，只需要签两个县的研学，营地全年学期内的周一到周五，基本上就是满的了。
但这部分研学的收入客单价比较低，我们在冬夏令营做得相对客单价比较高。还能接一些团建、亲子主题活动等等，但是这些收入跟研学和冬夏令营比起来还是占比很少的。
这样一来，能把全年周一到周五、周末、节日填满了。同样一批人的成本，我能干两件事情，所以运营成本基本上降低了1/3。
黄河营地研学活动
第三个业态是 体育 ，因为圣天湖也是国家第一批 体育 运动特色小镇，也是山西省仅有的10个特色小镇之一，我们有国家级的钓鱼场地、环湖8公里的跑道、足球场等等，二青会的铁人三项赛也是在圣天湖举办的。我们有一系列的 体育 设施，对我们做 体育 旅游 提供了很大帮助。
体育 业态我们有两种打法，一是承接的 体育 活动和 体育 赛事；二是针对营销，通过大型 体育 赛事活动为圣天湖在当地做广告打名气，用 体育 业态做整体宣传上的补充，因为这些 体育 设施本身也都为营地所用，并没有闲置。
度康养业态的内容我们现在才开始发力，今年我们也规划了一个房车和帐篷营地，但是我们并不打算自己去运营，因为这跟我们小镇的整个运营逻辑是不同的。
所以我只是拿了小镇最核心的区域，把场地基础做完，后续想引进品牌来合作，固定基础我们来投，用合作分成的模式把这块业态完成。
还有一块我自己要去投的，就是亲子酒店、亲子民宿和研学楼的二期。研学楼的二期建设完成后，整个营地住宿量能达到3000。
亲子酒店大概有260间，亲子民宿有40个院子，这是我下一步自己要投的，我们已经申请了政策性，大概需要4个亿左右。全部投完，圣天湖的总投资将达到10亿规模。根据目前业态全年营收大概7,000万到8,000万。
客户在哪
我们也不想把圣天湖打造成目的地，也达不到全年几百万的人流量，毕竟面对的也是一个周边游市场，最多能辐射到郑州、西安和太原，围绕着晋陕豫三省去做。
我们就锁定这个区域内50万的流量，每个人的消费100块钱的客单价，就是5,000万，再加上研学冬夏令营等的收入，能做到8,000万的规模。
按照我们业态融合的观点来算，基本上整个运营的毛利能达到45%~50%左右，这是因为业态融合后就没有淡季了，运营效率非常高，全年大概有4,000万左右的利润空间。
「我们为什么要去做这些业态和内容？其实这个就是我们的定位区间。」
现在在周边游上最主要抓哪个人群？很多人说是抓年轻人。我觉得不是，年轻人的猎奇心态更重，如果你是一个组织机构，做年轻人市场没问题，但一个单一固定项目，尤其在周边游上抓年轻人是很难抓的，会牵扯到复购难问题。「因此孩子是我们在周边游最核心的抓手点。」
圣天湖的业态，学校里边能做的我都不做。传统 旅游 能做的事情，也就是观光游、老年游这种的内容我不做。
「站在运营的角度，这样也是为了形成流量闭环。」
孩子从学校出来做研学，从而接触到我的项目，孩子研学走后我们就会给他免费的门票或者体验券，周末和节日孩子就能带着家长来。见到了家长，我就能去卖冬夏令营。
这样的业态组合，再加上冬季的天鹅优势，让我可以做到全年无淡季。同时还能让我一边降低运营成本，一边能锁定市场。传统市场的 旅游 ，当你觉得所有人都是你客户的时候，你是没办法去投渠道和宣传的，但我现在先锁定亲子和孩子的市场，就能把渠道定位和市场投放做得非常精准。
我们现在要求项目上所有人都具备研学导师的能力。现在的人员是两边用，节日人流量非常大的时候，所有研学导师都是景区业态项目上的服务人员。
当周一到周五做研学或者做冬夏令营的时候，大量的人员是可以成为导师的，这样就降低了我的人员成本。
如何提升项目生命力
现在很多项目找到我们做帐篷营地，做民宿，但我们都拒绝了。最大的原因，我们还是担心它的生命力。
此前我们都做过这类内容，所以我们很清楚，当大众客户到小众客户，这波人体验完形成了固定的爱好者之后，这个市场基本上也就到了白热化竞争的程度了。
因为门槛很低，能进来的人非常多，但慢慢网红效应冷却下来，当大众客户变成爱好者之后，你怎么去做？
所以从项目生命力上我总结了几种类型。
第一种，不换业态换客户。
像传统 旅游 ，就是不换业态换客户的，但是这种你必须是目的地，必须是一类。没去过故宫的人多了，我就这一个故宫，但每个人都要来。这类没问题。我老跟大家开玩笑说，兵马俑换个猪去当总经理，也不会亏。
第二种，不换渠道换客户。
研学就是这类。我跟校长或教育局把这个业务做好了，孩子一波一波地来，校长可能干10年20年，但这波孩子是不停在换的，所以我们叫不换渠道换客户，它也有很强的生命力。
中国的研学营地 历史 时间是非常短的，但是像我在美国考察的一些营地，一进去墙上横幅就是第八十六届夏令营。在国外这种项目，他的客户是一茬一茬的，每一个人都需要，因此它的持续周期非常长。
第三种，不换客户换内容。
从一个单一项目上来讲，你不停地换内容，投资是非常大的，也很难算账。一些小众特色项目上可以去做，但是引流能力或者***力都到底有多强，我觉得也是值得商榷的。
还有一些所谓换内容的网红项目。我们其实在圣天湖小镇里没有特别多的网红项目，为什么？因为这些项目昙花一现，我不需要这些项目来给我做强引流，而且这些项目也不一定能引来流。
我举个例子就是这个坑爹过山车，网上红得一塌糊涂，说坑爹过山车百公里耗费一个爹，大家看着都很乐，变成了一个网红项目。但是我们为什么不去做这个东西，很简单。因为人家不可能为了就玩一个网红过山车来，你这个项目它不是强吸引的核心。
我们更希望去做的网红项目，第一是有体验感的，第二是有生命力的，第三网上红，具备强引流，真正能把人吸引来的这些网红项目。
业态融合的总结
最后我来做一个我们对于业态融合的总结。
第一，「所有项目不可***的是最核心的因素，」不管你去做民宿也好，做帐篷营地也好，做研学营地也好，还是做农庄做田园综合体也好，一定要慎之又慎，一定要找到相对较好的再去做。
第二，如果我们很多项目解决不了淡季的问题，那这些项目都是徒劳，很难算过来投资的账。
第三，谨慎***和照搬一些网红内容。品牌是可以***的，但每个项目都有它的特色，都有特定人群，都有当地特有的。
所谓文旅一定是有特点的，大家为什么要离开居住地去生活，都是要去尝试一些特色东西，如果你的项目，别的人也能做，到最终有可能又是一个价格战。
所以你看一类的景区都赚钱，但是作为一类景区的旅行社不赚钱，为什么？
因为可以变现，但是标准化之后，操盘的人他很难去变现。
所以也就是这么一个问题，文旅的核心就是怎么去拥有，第二就是拥有不可***的，第三就是想办法把变现。通过业态的组合，通过客户的分析，去把它做出来。
最早我们在国内做了一些青少年营地和研学营地，但是现在我们的新项目都是这种业态融合的项目。
我们在跟一些甲方或者地方沟通的时候，如果没有业态融合，只是单纯的营地，我们不去接，单纯的 旅游 我们也不去接。
这个也是在周边游市场上我们探讨出来的一个既能算过来账，又有一些长周期的生命力，又能去很好的市场切入运营的形式。这也是第一个做业态融合的好处。
第二个好处，因为做了业态融合，所以我的研学渠道和冬夏令营的渠道会相对固定。现在亲子市场其实是一个需求远远大于供给的阶段。我觉得还有5~10年的红利，尤其是双减之后，不允许上培训班的周末节日等大量的时间，其实带孩子没地方去的。
如果你有好的供给业态融合，有好的供给产品，这个市场其实只用做简单的推广，让人知道，人就会来了。
像我们五一、春节我们在抖音上推广亲子内容，用五六万的成本就能撬动一百万到二百万的销售额。春节时我们的官方账号，在抖音上就卖了大几十万。所以在这个阶段，一些红利性的产品，一些红利性的需求，还是要快速把握的。
以上是我的个人经验，也不是特别全面，但从考察过的项目、运营过的项目、规划设计过的项目来讲，我觉得这个阶段周边游的模式是能做起来的。
